Оценка недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости

Стоимость капитала, вложенного в недвижимость, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, спрос на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ. Именно поэтому при принятии решения об инвестировании средств в недвижимость определяющее значение имеет оценка коммерческой недвижимости. Коммерческой недвижимостью называется недвижимость, которая может приносить доход, в связи с чем, иногда ее называют доходной.

Специалисты нашей компании имеют большой опыт проведения оценки коммерческой недвижимости. В ходе оценки мы учитываем все факторы, влияющие на стоимость Вашего объекта недвижимости, и формируем свое заключение, основываясь только на объективной, полной, достоверной и актуальной информации.


Оценка недвижимости

В Гражданском Кодексе (статья 130) даётся четкое определение недвижимости:
"К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".

В соответствии с Федеральным Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает:  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.


Таким образом в состав объектов недвижимости согласно законодательству Российской Федерации включаются:


• земля и иные природные ресурсы связанные с ней;
• морские суда и суда внутреннего плавания (речные);
• воздушные суда;
• космические объекты;
• здания и сооружения;
• жилые и нежилые помещения.


Существует ряд основополагающих видов стоимости недвижимого имущества.
Первостепенную роль играет рыночная стоимость, представляя собой эквивалент наиболее вероятной цены, которая была бы получена за недвижимость на открытом рынке в условиях конкуренции, рационального поведения продавца и покупателя, отсутствия незаконного давления или воздействия и других чрезвычайных обстоятельств, а также наличия типичных условий сделки (финансирования и других).

Залоговая стоимость-это стоимость объекта недвижимости обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатёжеспособности заёмщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости.

Под страховой стоимостью понимается стоимость, рассчитанная в соответствии с конкретными методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для определения суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемы элементы недвижимости.

Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанную на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет инвестиционной стоимости основан на дисконтировании потока доходов, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Арендная стоимость - это величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Под балансовой стоимостью понимается стоимость недвижимости, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведённые переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации.

Стоимость для целей налогообложения устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.

Ликвидационной стоимостью является денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на её проведение.
Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Объективная оценка различных видов стоимости недвижимого имущества необходима:

• при операциях купли-продажи или сдачу в аренду;
• при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• для страхования объектов недвижимости;
• при кредитовании под залог объектов недвижимости;
• при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;
• при ликвидации объектов недвижимости;
• при исполнении прав наследования, судебного приговора;
• при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Оценка объектов доходной недвижимости имеет некоторые особенности:

1. Необходимо исходить из предположения об относительно длительном периоде (по сравнению с ценными бумагами) владения активом, включающем несколько циклов развития рынка недвижимости, поскольку такой подход позволяет планировать более устойчивые потоки доходов и прирост стоимости актива

2. Сложность получения достоверной и своевременной информации о сделках на рынке недвижимости требует наиболее тщательного выбора периода времени для оценки актива.

Стоимость объектов недвижимости оценивается на основе трех ведущих подходов:

• Доходного, основанного на дисконтируемых денежных потоках или капитализации ожидаемых доходов;
• Сравнительного, предусматривающего сравнительный анализ рыночных продаж;
• Затратного, базирующегося на определении стоимости недвижимости путем расчета затрат, необходимых на восстановление или замещение оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и рыночной стоимости земельного участка.


Наши телефоны:  283-01-88, 283-02-77, 283-08-21, 283-08-22, 223-63-88, 253-77-77 адрес:  г. Ростов-на-Дону, ул. Каяни, 4